Marktbericht
Nowak Immobilien AG in Berchtesgaden Marktbericht Berchtesgadener Land
Immobilien Marktbericht Sommer/Herbst 2024 für Südostoberbayern
Die Talsohle ist durchschritten, die Immobilienpreise steigen wieder leicht, aber nicht mehr so stark wie vor der Krise. Stabilisierung auf immer noch hohem Niveau.
Krisenstimmung am Immobilienmarkt, sinkende Preise und Auflagen zum klimafreundlichen Heizen: Die Heizungspläne der Bundesregierung treiben Eigentümern von Immobilien mit Sanierungsbedarf die Sorgenfalten auf die Stirn und verunsichern zugleich mögliche Käufer. Besonders die Bestandspreise bei energetisch schlechten Gebrauchtimmobilien sind wegen des Zinsanstiegs gesunken, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden.
Fuhrlaender und Partner aus Frankfurt sieht die Preiserwartung für Wohneigentum klar in Richtung Bodenbildung. Der deutliche Stimmungsumschwung auf dem Wohnimmobilienmarkt gilt gleichermaßen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
(Grafik von Fuhrlaender über die Preiserwartung von EFH)
Einer Studie des Kieler Instituts für Wirtschaft (IfW) zufolge sind die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland so stark gefallen wie seit 60 Jahren nicht mehr. Im Vergleich zum Vorjahr hätten sich Eigentumswohnungen um fast neun Prozent, Einfamilienhäuser sogar um mehr als elf Prozent verbilligt. Das gleiche Institut meldet jetzt, dass die Unsicherheit bei den Interessenten offensichtlich abnimmt. Die Erwartung sinkende Zinsen stabilisiere den Markt. Der Einbruch des Neubaugeschäfts verknappe zudem das Angebot und führe zu leicht steigenden Preisen bei Kaufobjekten und stark steigenden Preisen bei den Mieten.
Für einen Großteil der Kaufinteressenten dürfte sich der Eigenheimerwerb aufgrund der steigenden Zinshöhe und einer restriktiven Kreditvergabe der Banken wesentlich schwieriger gestalten. „Das Angebot sowie der Spielraum für Preisver-handlungen haben sich ausgeweitet“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Lediglich die Kapitalanleger, die aus Inflationsschutz kaufen, sind noch am Markt.
Die steigenden Eigenkapitalvoraussetzungen schließen immer mehr Kaufinteressenten vom Markt aus. Ohne ein Erbe oder familiäre Unterstützung können viele Käufer das nötige Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung derzeit nicht mehr aufbringen. „Immobilienkäufer brauchen mehr Eigenkapital“, so Ursula Hölzl, Aufsichtsratsvorsitzende der Nowak Immobilien AG.
Die Krux an der Sache ist, dass gerade Neubauten im Preis fallen müssten, trotz bester energetischer Maßnahmen. Ein Bauprojekt, das vor Jahren kalkuliert wurde und in den kommenden Monaten fertiggestellt wird, steht vor gleich zwei Problemen: Erstens dürften die Kosten aus dem Ruder gelaufen sein – mitunter sind die Fertigstellungskosten aufgrund der hohen Rohstoffpreise gestiegen – und zweitens wird es immer schwerer, die Verkaufspreise von vor zwei bis drei Jahren am Markt zu erzielen. Geplante Neubauten können daher nicht mehr kostengünstig mit dem notwendigen Bauträgergewinn erstellt werden. Vom Plan zu verkaufen ist daher fast nicht mehr möglich, was aber die Voraussetzung für eine Globalfinanzierung der Banken ist. Die einzige Lösung wäre „das Zurückstellen der geplanten Bauten“, so Vorstand und Immobilienexperte Armin Nowak.
Im vergangenen Jahr hat sich das Kaufverhalten bei Immobilien spürbar geändert: Besonders Neubauten verkommen zum Ladenhüter. Ältere und kleinere Objekte sind hingegen vermehrt gekauft worden. Die Zahl der Baufinanzierungen nimmt wieder zu.
Wer genügend Geld hat und so gut wie keine Finanzierung benötigt, kann jetzt „Immobilien in attraktiven Lagen zu realistischen Preisen“ auf dem Markt finden, die früher nur unter der Hand weggegangen wären, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden.
Der Mietmarkt hat wieder an Dynamik gewonnen. Neuvertragsmieten sind auch im Berchtesgadener Land angestiegen. Vermieter sollten bedenken, dass „eine langfristige Vermietung mit moderater Miete“ die beste Rendite hervorbringt, da dann die Kosten für ständige Neuvermietung entfallen. Der Wohnraummangel wird mittlerweile auch im Landkreis Berchtesgadener Land spürbar.
Stand: 21.08.2024
Zur sofortigen Veröffentlichung. Abdruck honorarfrei. Belegexemplar erwünscht. Der Marktbericht erscheint alle sechs Monate neu.
